밀양시부동산가격공시위원회 심의 회의록

□ 일 시: 2018. 7. 25.(수) 14:00

□ 장 소: 시청 소회의실

□ 참 석: 밀양시부동산가격공시위원 11명

감정평가사 2명

토지관리 담당공무원 4명

□ 안 건: 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 심의(34필지)

개발부담금 종료시점 산정지가 심의(18건 41필지)

□ 심의결과: 원안가결

□ 부동산가격공시위원회 심의 회의록

(토지관리담당주사) 지금부터 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 및 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시부동산가격공시위원회 회의를 개최하겠습니다. 국민의례는 생략하도록 하겠습니다.

(토지관리담당주사) - 개회(성원보고)

다음은 의결 정족수 보고를 드리겠습니다.

밀양시 부동산가격공시위원회 위원 12명중 11명 참석으로 성원이 되었음을 보고 드립니다.

먼저 조재환 부위원장님의 인사말씀 및 개회선언이 있겠습니다.

(부위원장) -(부위원장 인사말씀)

(부위원장) -(개회선언)

앞선 성원보고에서 12명중 11명이 참석하였기에 지금부터 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시부동산가격공시위원회 개회를 선언합니다.

(부위원장)-(심의안 상정)

이어서 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 및 개발부담금 종료시점 산정지가에 대한 심의 안건을 상정합니다.

먼저 토지관리담당주사로부터 심의자료에 대한 설명이 있겠습니다.

(토지관리담당주사) - 제안설명

2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의(안) 설명을 드리도록 하겠습니다.

부동산가격공시위원회 심의안을 봐주시기 바랍니다. 먼저 1페이지, 2018. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 심의(안)입니다. 의안번호 2018-8호입니다. 먼저 제안이유입니다. 2018년 5월 31일에 결정공시된 2018년 1월 1일 기준 개별공시지가에 대하여『부동산 가격공시에 관한 법률』제11조 규정에 의거 토지소유자 및 이해관계인 등이 제출한 이의신청에 대한 지가의 적정여부를 종합적으로 재검토하여 개별공시지가의 객관성과 공정성을 확보하기 위함입니다. 심의근거는『부동산 가격공시에 관한 법률』제11조와 개별공시지가 조사·산정 지침에 근거를 두고 있습니다. 이의신청 기간 및 현황입니다. 2018. 5. 31.자로 330,552필지에 대하여 개별공시지가가 결정·공시하였으며, 7. 2.까지 토지소유자 및 이해관계인으로부터 12건 34필지 이의신청 사항이 접수되었습니다. 이의신청 접수내역은 상향요구가 29필지, 하향요구가 5필지가 되겠습니다. 다음은 2페이지입니다. 이의신청 분석입니다. 사유분석 결과 상향요구는 29필지이며 인근 토지가격 대비 낮은 지가로 지가현실화를 해달라는 내용이며, 하향요구는 5필지는 토지를 계속 소유하는데 따른 과세 감면에 따른 것으로 분석되었습니다.

이의신청 검증은 이의신청 필지에 대하여 감정을 정확성을 기하고자 감정평가법인에게 이의신청가격을 검증의뢰 하였으며, 이의신청 가격에 대한 검증을 2018. 7. 4. ~ 7. 11.까지 현장 방문하여 검증을 실시하였습니다. 검증결과 상향조정 18필지, 하향조정 4필지  나머지 12필지는 적정하여 기각 결정하였습니다. 다음 3페이지 이의신청 조정지가 심의조서입니다. 설명은 현황도면을 보면서 설명하도록 하겠습니다. 다음 7페이지 개발부담금 종료시점 산정지가 심의안에 대하여 설명 드리겠습니다. 먼저 제안이유입니다.『개발이익 환수에 관한 법률』제3조의 규정에 의거 개발부담금 부과 대상토지에서 발생되는 개발이익을 국가가 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 이용을 촉진하고자 함입니다. 본 심의근거는『개발이익 환수에 관한 법률』시행규칙 제8조에 근거를 두고 있습니다. 개발부담금 부과대상 사업은 부담금 20% 대상사업은 택지개발사업 외 5개 사업이 되겠고, 부담금 25% 대상사업은 지목변경이 수반되는 사업이 되겠습니다. 다음 8페이지입니다. 부과대상 개발사업 면적입니다. 도시지역은 1,500㎡ 이상이며 비도시지역은 2,500㎡이상이 되겠습니다. 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 공시지가에 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액이 되겠습니다. 종료시점지가는 사업종료 후 변경된 토지 용도에 맞게 당해 연도 1월 1일 기준으로 재산정한 지가와 사업종료일까지의 지가상승분을 합한 가액이 되겠습니다.

다음은 개발부담금 부과기준입니다. 개발이익은 종료시점지가에서 개시시점지가와 개발비용을 합한 금액을 뺀 금액이며 개발부담금은 개발이익의 25%가 되겠습니다. 징수한 개발부담금은 국세와 지방세에 각각 50%씩 배분됩니다. 이상으로 심의안에 대한 제안설명을 마치겠습니다.

(부위원장)

토지관리담당주사로부터 심의자료 설명 잘 들었습니다. 수고하셨습니다. 이어서 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 및 개발부담금 종료시점 산정지가 현황도면에 대하여 담당 평가사님께서 설명해주시기 바랍니다.

(김보경감정평가사)

대한감정평가법인의 김보경 감정평가사입니다. 이번에 이의신청한 것을 살펴보면 본인의 소유의 토지에 대한 관심이 많으신 분들이 이의신청을 많이 하셨습니다. 대체로 상향요청을 많이 하셨는데 특별히 정정사유가 없는 것은 기각을 시켰고, 정정사유가 있는 토지는 비교표준지를 교체하거나, 토지특성을 조정함으로 토지가격을 조정하였습니다.

첫 번째 15페이지 내일동 586-22번지 내일동 전통시장 상가지대 내 지목이 대인 토지입니다. 본 건 소유자가 586-1번지보다 가격이 낮게 산정되었다는 것을사유로 이의신청하였습니다. 따라서 586-1과 유사한 가격이 되도록 표준지를 교체하여 상향조정하였습니다.

16페이지 삼랑진읍 삼랑리 513번지의 소유자의 여러 필지 토지입니다. 본 건은 상향요구 토지로써, 토지특성이 적정한 것은 그대로 두고 나머지 토지특성이 잘못된 부분은 소유자의 의견을 최대한 반영하여 금액을 상향조정하였습니다.

17페이지 삼랑진읍 우곡리 염동마을 남서측 인근의 토지입니다. 본 건은 하향요구 토지로서 토지소유자의 이의신청을 받아들여 검증가격을 하향조정하였습니다.

18페이지 삼랑진읍 검세리 36번지 토지입니다. 작원관지 남동측 인근에 소재하는 하향요구 토지로서 수익이 발생하는 상업용 토지가 아니라 주거용의 특성을 반영하여 하향조정하였습니다.

(유동문감정평가사)

19페이지 부북면 운전리 466-5번지입니다. 토지소유자는 개별상승률이 높아 하향요청을 하였습니다. 그러나 인근의 지가의 균형을 고려하여 지가가 적정하다고 판단하였습니다.

20페이지 부북면 감천리 19-4번지 소유자께서는 인근의 보상과 관련해서 가격상승을 요구하였습니다. 이번에 용도지역이 변경된 지역으로 자연녹지지역과 농림지역의 가격 역전이 있어서 표준지를 교체하여 개별지가를 산정하였습니다.

21페이지 상동면 금산리 342-1 외 토지입니다. 먼저 22페이지 도면을 보고 설명을 드리겠습니다. 도면을 보시면 342-7번지, 344-9번지, 346-5번지가 분할된 필지인데 이 부분은 도로확장을 위해 분할된 토지입니다. 공익 도로 사업이전인 분할되기 전의 일단지로 적용하여 가격을 조정하였습니다. 그 결과 일단지는 토지특성을 동일하게 산정하였고, 그리고 344-9번지는 기존의 표준지를 교체하였고, 이용상황을 상업기타에서 주상용을 변경하였습니다. 나머지 토지들의 가격은 적정한 것으로 판단하였습니다.

(김보경감정평가사)

다음은 산외면 남기리 962-3번지 하향요구 토지입니다. 방위 및 도로접면을 정정하여 172,300원으로 상향조정하였습니다.

상남면 마산리 1000-1 외 토지입니다. 본건 토지는 평촌부대 사격훈련장 내에 위치한 토지로 상향요구 토지로 이용상황이 사격연습장임을 감안하여 지목이 임야에서 잡종지로 변경되어 65,000원으로 상향조정하였습니다.

초동면 명성리 802-3번지 외 토지입니다. 상향요구된 토지로 본건과 동일 용도지역 내 표준지를 교체하여 상향조정하였습니다.

26페이지 명성리 805번지 외 토지로 앞에 설명한 토지와 동일 토지로써, 동일하게 표준지를 동일하게 교체하고 이용상황을 답에서 전창고로 변경, 도로접면을 세로가에서 세로불로 정정하여 22,800원으로 상향조정하였습니다.

다음은 청도면 요고리 829번지 토지로 인근지가와의 균형을 이루고 있어 지가가 적정하다고 판단하였습니다.

(김보경감정평가사)

이어서 개발부담금 종료시점 산정지가 현황도면을 보고 설명을 드리겠습니다. 일련번호 1번 용평동 846-24 외 3필지로 용평저수지 인근 단독주택 및 진입도로로 개발된 토지입니다. 지목을 전, 임야에서 대로, 이용상황을 전과 자연림에서 각각 단독주택과 도로로, 형상을 부정형에서 사다리로 변경하여 종료시점 산정지가를 77,700원으로 산정하였습니다.

다음 33페이지 삼랑진읍 행곡리 455-1 외 2필지로 안촌마을 남서측 인근에 위치한 단독주택 부지 개발사업으로 지목 및 이용상황, 형상, 방위를 정정하여 종료시점 산정지가를 144,400원으로 산정하였습니다.

다음 34페이지 삼랑진읍 행곡리 1203-1번지 외 1필지로 일련번호 2번과 마찬가지로 안촌마을 남서측 인근에 위치한 단독주택 및 진입도로 부지입니다. 이용상황을 자연림에서 단독주택, 고저를 급경사에서 완경사, 방위를 남향에서 북향을 정정하여 단독주택 부지는 115,400원으로, 진입도로 부지는 9,900원으로 산정하였습니다.

다음 35페이지 하남읍 명례리 954-2번지 외 2필지로 도암마을 인근에 위치한 주차장 부지 개발사업입니다. 지목을 답과 전에서 주차장으로, 이용상황을 답에서 전기타, 형상을 사다리로 정정하여 종료시점지가를 78,500원으로 산정하였습니다.

다음 일련번호 5번 부북면 전사포리 129번지 외 2필지로 사포일반산업단지 남동측 인근에 위치한 폐차장 부지가 되겠습니다. 지목을 잡종지로 변경하고, 도로접면을 세로불에서 세로가로 정정하여 종료시점지가를 63,500원으로 산정하였습니다.

일련번호 6~8번 상동면 고정리 160번지 외 4필지로 상동면 고정리 고답마을 동측 인근에 위치한 단독주택 부지가 되겠습니다. 개시시점지가가 21,000원, 24,300원에서 지목과, 이용상황, 방위 및 도로접면을 정정하여 단독주택부지는 각각 66,900원, 69,500원, 68,800원으로 산정하였고, 진입도로 부지는 공공용지 배율을 적용하여 7,750원으로 산정하였습니다.

39페이지 일련번호 9~10번 상동면 안인리 912-6번지 외 1필지로 상동면 안인리 구곡마을 남서측 인근에 위치한 단독주택 개발사업 부지입니다. 개시시점 19,900원에서 지목과 이용상황, 형상 등을 정정하여 종료시점지가를 77,700원으로 산정하였습니다.
40페이지 일련번호 11번 산외면 다죽리 1199-36번지 산외면 행정복지센터 남측 인근에 위치한 공장부지로 지목을 전에서 공장용지로, 이용상황을 전에서 공업용으로, 형상을 가장형에서 사다리, 접면을 맹지에서 세로가로 정정하여 47,000원에서 96,300원으로 산정하였습니다.

다음 41페이지 산외면 희곡리 194-5번지 외 3필지로 산외면 보라마을 동측 인근에 위치한 단독주택 부지입니다. 임야에서 지목을 대지로 변경하여 단독주택 부지는 55,000원, 진입도로 부지는 20,100원으로 각각 종료시점지가를 산정하였습니다.

다음 42페이지 산내면 임고리 2534-5번지 소고마을 서측 인근에 위치한 단독주택 부지로 지목을 임야에서 대로, 이용상황을 자연림에서 단독주택, 형상을 부정형에서 사다리로, 방위를 동향에서 북향, 접면을 맹지에서 세로불로 정정하여 종료시점지가를 26,500원으로 산정하였습니다.

43페이지 단장면 단장리 603-4번지 홍제중학교 북측 인근에 위치한 단독주택 부지로 지목을 잡종지에서 대로, 이용상황을 주거나지에서 단독주택으로, 형상을 부정형에서 사다리로 정정하여 개시시점지가 114,300원에서 92,100원으로 종료시점지가를 산정하였습니다.

44페이지 단장면 구천리 1370-16번지 외 3필지 구천마을 북동측 인근에 위치한 단독주택 부지로 지목, 이용상황, 방위, 도로거리를 정정하여 각각 83,200원, 101,200원으로 산정하였습니다.

45페이지 단장면 구천리 2358-2번지 외 1필지 2358-2 외 1필지로 표충사 남서측 인근 일반음식점 부지가 되겠습니다. 짐고을 임야에서 대, 이용상황을 전에서 주거기타, 형상을 부정형에서 사다리, 방위를 동향으로 정정하여 150,900원으로 종료시점지가를 산정하였습니다.

46페이지 일련번호 17번 단장면 구천리 2358-21 외 1필지로 앞에 토지와 마찬가지로 표충사 남서측 인근에 위치한 소매점 부지가 되겠습니다. 지목을 임야에서 대, 이용상황을 전에서 주거기타로 정정하여 종료시점 산정지가를 125,800원으로 산정하였습니다.

47페이지 초동면 금포리 28 외 3필지 금포동마을회관 인근에 위치한 태양광발전시설 및 진입도로 부지로 지목을 답에서 잡종지로, 이용상황을 답에서 주거기타, 형상을 사다리에서 부정형, 방위를 북향, 접면을 맹지에서 소로한면으로 정정하여 태양광발전소 부지는 51,400원으로, 진입도로 부지는 공공용지 배율을 적용하여 20,100원으로 각각 산정하였습니다.

(부위원장)

위원님들께서는 지금까지 감정평가사와 토지관리담당주사로 부터 설명을 들으셨는데 의견이 있으시면 제시하여 주시기 바랍니다.

(부위원장)

의견이 없으십니까?

(박경애 위원) 페이지 43페이지를 보시면 개시시점지가가 114,300원에서 단독주택으로 개발을 했는데 오히려 종료시점지가가 92,100원으로 낮아진 특별한 이유가 있는가요?

(박태우 담당공무원)

토지관리담당 박태우입니다. 그 부분은 제가 답변 드리겠습니다. 해당 토지의 경우 개시시점 당시부터 지목이 잡종지이고 이용상황이 주거나지로 산정되어 있어 가격이 이미 높아진 상태에서 단독주택으로 준공이 나면서 인근의 지목이 대인 토지와 가격 균형을 위해 동일한 표준지를 적용하여 산정한 토지입니다. 따라서 원래부터 높은 공시지가를 가지고 있는 토지에서 단독주택으로 용도변경 되면서 상대적으로 가격이 낮아졌습니다.

(부위원장)

사실 이럴 경우는 종료시점이 더 낮아져서 개발부담금을 부과를 못하는 것인지 아니면 낮아진 부분에 대해 별도로 환급을 해주는지요?

(박태우 담당공무원)

개발이익이 마이너스가 되기 때문에 개발부담금은 부과가 되지 않습니다.

(부위원장)

이거 말고도 일련번호 14, 15에서도 보면 종료시점지가가 더 작게 산정되는게 많이 있는데 이거는 왜 이런 것인가요? 특히 진입도로 부분은 가격이 떨어지는게 왜 그런건가요?

(최준영 담당공무원)

토지관리담당 최준영입니다. 부위원장님께서 말씀하시는 진입도로 부분은 공공용지 배율이 적용되기 때문에 기존의 전, 답에 비해 가격이 하향할 수 밖에 없습니다.

(박경애 위원)

도로부분은 이해가 되는데 주택을 지었는데 왜 가격이 떨어지게 되는지 잘 이해가 되지 않습니다.

(박태우 담당공무원)

본 건의 경우 개시시점에는 표준지가 답이었습니다. 답 표준지를 쓰면서 개별토지가 주거나지로 되어 있어 배율이 많이 적용되어 공시지가가 많이 높아진 상태였고, 주택으로 준공이 나면서 주위의 주택부지와 동일한 대지 표준지를 쓰면서 오히려 금액이 작게 산정된 경우입니다.

(박경애 위원)

답 표준지를 쓰는데 가격이 더 올라가고, 오히려 대지 표준지를 썼는데 가격이 더 내려 가는게 조금 이상합니다.

(김보경 감정평가사)

그 부분은 제가 설명을 드리면 개별공시지가를 산정하기 위해서 동일용도지역에 표준이 되는 표준지를 먼저 심어놓게 됩니다. 표준지 숫자가 정해져 있기 때문에 마을마다 대지, 도로부지, 잡종지, 전, 답 등으로 일일이 다 심을 수는 없습니다. 따라서 잡종지 표준지가 없는 상태에서 답 표준지를 가지고 가격을 산정하다보면 비준표라고 하는 것이 있는데 일정하게 해당지역에 다 같이 적용되는 부분이 있습니다. 어느 지역은 높이고, 낮추고 하게 되어 있지는 않습니다. 따라서 잡종지 표준지가 없기에 전, 답 표준지를 적용하여 산정하여 배율 때문에 오히려 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 가격의 높고 낮음의 문제가 아니라 이 부분은 기술적인 부분에 대한 문제제이기 때문에 계속 보완하려고 표준지 숫자도 늘리고 비준표의 배율 격차를 조정하려고 노력 중인데 그것이 보완이 안 된 케이스라고 보시면 되겠습니다.

(부위원장)

네 평가사님 말씀을 잘 들었는데 원래는 개발을 하게 되면 보편적으로 생각하면 가격이 상승을 한다고 생각하는데 이런 부분에 대해서는 의문을 가질 수밖에 없습니다.

(김보경 감정평가사)

네 이 부분에 대해서 부당하다고 생각하면 개발부담금 개시시점지가와 종료시점에 대해 감정평가를 하는 방법이 있습니다.

(부위원장)

그러면 이런 부분에 대해 개발부담금을 내지 않기 위해 악용하는 부분도 있을 수 있으리라 생각됩니다.

(김보경 감정평가사)

네 세금에 대해 아시는 분이 세금 혜택을 많이 받으시듯이 기존의 개별공시지가를 상향요구를 하시는 분들이 나중에 개발해서 이익을 본 사람들이 많습니다. 그 이유가 개시시점지가를 올려서 개발이익을 줄이고자 하는 목적입니다.

(부위원장)

이런 부분은 어떻게 개선해야 하는 겁니까?

(김보경 감정평가사)

아까 말씀드렸듯이 표준지를 더 심건, 비준표 배율 격차를 조정하는 등의 개선을 해나가야 하고, 그렇다고 해서 본 건의 경우 이 주위의 대지의 가격이 잡종지 가격보다 낮은데 해당 필지만 대지 가격의 균형을 무시하고 가격을 올려줄 수 있는 부분도 아니기에 지속적으로 이런 필지가 나오지 않도록 표준지를 다양하게 심고, 비준표 배율에 대해 철저한 분석과 검증을 하도록 하겠습니다.

(부위원장)

위원님들 다른 질의 없으십니까?

이의신청에 대해서 또 불만이 있을 경우에는 더 이상 구제받을 수 있는 방법은 없습니까?

(김보경 감정평가사)

네 현재 행정상으로는 방법이 없습니다.

(박경애 위원)

군부대에서 들어온 이의신청건을 보면 왜 상향요청하는지 잘 모르겠습니다. 공시지가를 높이면 세금 부담도 있을 건데 그 이유가 무엇 때문인가요?

(최준영 담당공무원)

그 부분은 제가 답변 드리겠습니다. 평촌부대에서 매년 공시지가를 높여달라고 이의신청을 하고 있습니다. 그 이유가 군부대에서 가지고 있는 행정자산의 가치를 높여서 나중에 일반인에게 처분한다거나, 대부계약을 맺거나 하는 했을 때 공시지가를 높여 자산 가치를 향상시키고자 이의신청을 한다고 보시면 됩니다.

더 이상 의견 없으시면 질의를 종료하도록 하겠습니다.

(부위원장)

위원님들 다른 질의 없으십니까?

---------- 기타 의견 없음 ----------

(부위원장)

더 이상의 질의가 없으므로 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의에 대한 가부를 표기하여 심의의결서를 제출해주시기 바랍니다.

(부위원장)

네 집계결과 총 위원 12명중에 11명이 참석하여 11명 모두 찬성하였기에 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 34필지, 개발부담금 종료시점 산정지가 41필지에 대한 심의안이 원안대로 심의 의결되었음을 선포합니다.

이상으로 밀양시 부동산가격공시위원회 회의를 모두 마치도록 하겠습나다.